Perguntas frequentes
As respostas às dúvidas mais comuns sobre o IMT em 2026: taxas para residentes e não residentes, isenção de IMT Jovem, VPT, Imposto do Selo, cálculo passo a passo e custo total da compra. Os valores refletem as tabelas e regras aplicadas no simulador.
O IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis) é pago pelo comprador sempre que adquire um imóvel, antes da escritura pública. O valor depende do tipo de imóvel, da sua localização e da situação fiscal do comprador.
No continente, os escalões 2026 são progressivos: 0% até 106 346 €, 2% até 145 470 €, 5% até 198 347 €, 7% até 330 539 €, 8% até 660 982 €. Acima desse valor aplica-se taxa única de 6% até 1 150 853 € e 7,5% acima.
Nos Açores e na Madeira os escalões são mais elevados: 0% até 132 933 €, 2% até 181 838 €, 5% até 247 934 €, 7% até 413 174 €, 8% até 826 228 €. Acima, aplicam-se taxas únicas de 6% até 1 438 566 € e 7,5% acima.
Fora da habitação própria e permanente aplicam-se escalões ligeiramente agravados: 1% até 106 346 €, 2% até 145 470 €, 5% até 198 347 €, 7% até 330 539 €, 8% até 633 931 € (continente). As taxas únicas de 6% (até 1 150 853 €) e de 7,5% acima mantêm-se.
Adquirentes sem residência fiscal em Portugal e sem residência fiscal anterior no país pagam uma taxa única de 7,5% sobre habitação (art. 17.º n.º 10 do CIMT, conforme o Decreto-Lei 97/2026), em vez dos escalões progressivos dos residentes.
A taxa agravada aplica-se a imóveis destinados a habitação ou garagem. Outros imóveis (rústicos ou outros urbanos) seguem as taxas gerais.
Sim, em certas condições. O regime do Decreto-Lei 97/2026 prevê exceções: se, após a compra, passar a residente fiscal em Portugal e afetar o imóvel a habitação própria e permanente, pode requerer o reembolso da diferença entre o IMT pago a 7,5% e o que pagaria como residente. O simulador mostra esse potencial reembolso quando assinala a exceção.
Empresas ou entidades domiciliadas em países, territórios ou regimes com regime fiscal claramente mais favorável (lista da Autoridade Tributária) pagam taxa única de 10% na compra de imóveis, independentemente de qualquer outra circunstância.
Jovens com até 35 anos (inclusive) à data da escritura que comprem o primeiro imóvel para habitação própria e permanente, não sejam considerados dependentes em IRS, nunca tenham tido direitos sobre outro imóvel habitacional e sejam residentes fiscais em Portugal (ou venham a tornar-se residente nas condições previstas).
No continente, a isenção é total até 330 539 €. Entre 330 539 € e 660 982 € aplica-se isenção parcial: a parcela até 330 539 € fica isenta e paga-se IMT apenas sobre o excedente.
Nos Açores e na Madeira os limites são majorados: isenção total até 413 174 € e parcial até 826 228 €. Acima do limite parcial, o excedente é tributado pela taxa marginal aplicável.
Sim. Nas mesmas condições e limites do IMT Jovem, a taxa de 0,8% de Imposto do Selo sobre a aquisição também é isenta, de forma total ou parcial.
A venda, o arrendamento ou a mudança de afetação nos primeiros anos — fora das exceções legais — pode implicar a devolução do benefício, ou seja, pagar o IMT e o Imposto do Selo de que foi isento.
O VPT (Valor Patrimonial Tributário) é o valor do imóvel registado na caderneta predial urbana, calculado pela Autoridade Tributária a partir da área, localização, idade do edifício e outros coeficientes.
A base tributável é sempre o maior entre o preço de compra e o VPT (art. 12.º do CIMT). Se comprar por 250 000 € um imóvel com VPT de 270 000 €, o IMT incide sobre 270 000 €.
Tributa-se sobre o VPT, por isso vale a pena confirmar e, se necessário, atualizar a caderneta predial antes da escritura. O simulador avisa quando introduz um VPT superior ao preço de compra.
A taxa é de 0,8% sobre a base tributável — o maior entre preço e VPT — e aplica-se a todos os compradores, residentes ou não, salvo isenção no âmbito do IMT Jovem.
Em cinco passos: determinar a base tributável (o maior entre o preço e o VPT), escolher a tabela certa para a região, o tipo de imóvel e o perfil do adquirente, localizar o escalão, aplicar a fórmula IMT = base × taxa − parcela a abater e, por fim, somar o Imposto do Selo de 0,8%.
É o valor fixo que se deduz na fórmula do IMT e que já incorpora o efeito dos escalões anteriores — por isso não precisa de calcular o imposto fatia a fatia. Cada escalão tem a sua taxa marginal e a sua parcela a abater, publicadas nas tabelas práticas da Autoridade Tributária.
Imóveis que não sejam habitação pagam taxas únicas, sem escalões: 5% em prédios rústicos (terrenos agrícolas, florestas) e 6,5% noutros prédios urbanos (lojas, escritórios, armazéns, garagens avulsas e terrenos para construção). A taxa é a mesma para residentes e não residentes.
Para além do IMT, conte com o Imposto do Selo de 0,8% sobre a aquisição, o Selo sobre o crédito habitação (0,6% para prazos superiores a 5 anos), as despesas de escritura e registos e o IMI anual. A página de custo total mostra tudo lado a lado, com projeção a 5 e 10 anos e comparação com o ano anterior.
A transmissão por doação a cônjuge, unido de facto, filhos, netos, pais ou avós é isenta de IMT (art. 33.º do CIMT); nestas relações, o Imposto do Selo também é isento. Doações a outras pessoas pagam Imposto do Selo de 10%. Nas heranças, o IMT não é devido — aplica-se Imposto do Selo sobre a parte que exceder 500 000 €.
Sim — o IMT é devido na aquisição, seja à vista ou com crédito habitação. Com financiamento acresce ainda o Imposto do Selo sobre o montante do empréstimo (0,6% para prazos superiores a 5 anos). O crédito não isenta nem reduz o IMT; apenas muda o calendário do pagamento.
As respostas acima resumem as regras. Para o valor exato — com os seus dados reais de compra, VPT, idade e residência — use o simulador, que aplica automaticamente o regime correto.
Esta FAQ tem caráter informativo e reflete as regras em vigor em 2026 (CIMT, Ofício-Circulado 40129/2026, Lei 73-A/2025 e Decreto-Lei 97/2026 — ver fontes oficiais na página de dados IMT). Para situações concretas, confirme sempre com um contabilista ou solicitador.
