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O IMT é o imposto pago pelo comprador quando adquire um imóvel em Portugal. O cálculo segue uma lógica simples — base tributável × taxa − parcela a abater — mas a tabela certa depende da região, do tipo de imóvel e do perfil do comprador. Este guia mostra cada passo, com exemplos resolvidos.
O IMT incide sempre sobre o maior valor entre o preço de compra e o Valor Patrimonial Tributário (VPT) do imóvel, nos termos do art. 12.º do Código do IMT. Se comprar por 250 000 € um imóvel com VPT de 180 000 €, o imposto calcula-se sobre 250 000 €.
A tabela depende da região (continente ou Açores e Madeira), da natureza do imóvel (habitação própria e permanente, habitação secundária, prédio rústico ou outro urbano) e do adquirente (residente, não residente ou jovem elegível até aos 35 anos).
Nas tabelas progressivas, localize o escalão em que a base tributável se insere. Cada escalão tem uma taxa marginal e uma parcela a abater, publicadas nas tabelas práticas do Ofício-Circulado 40129/2026.
IMT = base tributável × taxa do escalão − parcela a abater. É assim que funcionam as «tabelas práticas»: a parcela a abater já incorpora o efeito progressivo dos escalões anteriores, por isso não precisa de calcular fatia a fatia.
À aquisição acresce o Imposto do Selo de 0,8% sobre a mesma base tributável (verba 1.1 da Tabela Geral). Se houver crédito habitação, há ainda Selo sobre o montante do empréstimo (0,6% para prazos superiores a 5 anos).
Compra de habitação própria e permanente por 250 000 €, com VPT inferior ao preço. Na tabela do continente, esse valor cai no 4.º escalão (até 330 539 €): taxa de 7% e parcela a abater de 10 457,96 €.
O mesmo imóvel comprado por um não residente paga taxa única de 7,5%: 250 000 € × 7,5% = 18 750 € de IMT — sem escalões nem parcela a abater.
O simulador faz tudo isto automaticamente: estima o VPT, escolhe a tabela certa para o seu perfil e mostra IMT, Selo e total a pagar.
Guia informativo com as regras em vigor em 2026 (CIMT, Ofício-Circulado 40129/2026 e Lei 73-A/2025). Para situações concretas confirme sempre com um contabilista ou solicitador.
